Les avant-contrats de vente en cours pendant le COVID-19

07/04/2020

En attendant des dispositions d'urgence, le droit positif permet déjà de proroger la validité des avant-contrats. Trois situations peuvent se présenter. 

1. La signature de la vente malgré tout

Cela concerne surtout les dossiers qui sont déjà prêt, car un bon nombre de services (mairie, hypothèques) ne peuvent plus assurer leurs diligences.

Pour le reste, en cette période de confinement obligatoire, les études notariales étant fermées à la clientèle, les vendeurs et acquéreurs devront donc transmettre une procuration sous seing privé au notaire instrumentaire. En effet, selon l’article 20 du décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, le consentement des parties à un acte authentique ne peut pas être accueilli à distance.

Une procuration sous seing privé est possible pour les ventes immobilières, sauf pour les VEFA de locaux d’habitation pour lesquelles la loi exige un acte authentique à peine de nullité, ce qui implique que les procurations des acquéreurs personnes physiques soient elles-mêmes authentiques (CCH, art. L. 261-11).

Hormis ce cas particulier de vente, la procuration datée et signée doit être envoyée (par voie postale en cas de support papier ou par voie électronique si elle est scannée) au notaire, lequel est tenu de s’assurer de la sincérité au moins apparente de la signature de son auteur. Pour ce faire, il doit se procurer des éléments de comparaison, autrement dit d’autres documents où figure la signature du mandant (Cass. 3e civ., 20 avr. 2017, n° 16-10.297).

Les parties ayant des intérêts divergents, elles prendront chacun un notaire différent, en pratique dans la même étude. 

 

2. Un avenant à l'avant contrat 

Les parties peuvent être d'accord pour repousser l'échéance de la signature nonobstant la réalisation des conditions suspensives. Pour cela il suffit de faire un échange de courriers, par voie postale ou par courrier scanné ou encore un échange par mail qui ne laisse aucune équivoque sur la volonté de chacun. 

L’accord de prorogation de l’avant-contrat doit indiquer quelle est ou quelles sont les dates prorogées, délai par délai, condition par condition le cas échéant, en prorogeant les délais de la même durée que l’obligation gouvernementale de confinement, ou de 8 jours (par exemple) après la fin de cette dernière. 

 

3. Désaccord sur le sort de l'avant-contrat: 

En cas de désaccord, ce sera alors au juge de décider du sort de cet avant-contrat au regard des circonstances exceptionnelles, de l'exigence de la bonne foi (art 1104 du Code civil) et force majeure. 

 

A VENIR : 

Au regard de la loi n° 2020-290, 23 mars  2020, (art. 11, I, 2°, a et b : JO, 24 mars), le gouvernement étant habilité à prendre des mesures concernant les délais, des dispositions pourront donc être prises et entrer en vigueur rétroactivement à compter du 12 mars 2020. 

 

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