Droit immobilier

Troubles de voisinage, construction, achat et vente de biens immobiliers, sous-location, le cabinet Isabelle Mouret intervient pour tous vos dossiers de droit immobilier à Lattes. Nous pouvons également intervenir en tant que mandataire aux transactions immobilières pour l’achat d’un bien immobilier aux enchères.

Baux d’habitation

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989, récemment révisée par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « ALUR » (L. no 2014-366, 24 mars 2014, JO 26 mars), a eu pour objectif de réformer en profondeur les rapports locatifs issus de la loi précitée du 6 juillet 1989. Notre cabinet d’avocat, spécialisé en droit immobilier, peut vous aider sur différents points.

Le contrat et ses garanties

Isabelle Mouret - LattesAttention depuis le mois d'Aout 2015, le contrat de bail doit être établi par écrit soit sous seing privé soit par acte authentique et dans tous les cas conforme au contrat règlementaire avec mentions obligatoires et documents annexes. Pour commander votre modèle de bail, contactez notre conseiller juridique.

Durée du bail d’habitation :

  • 3 ans si le propriétaire est un particulier
  • 6 ans si le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
  • Exception : durée inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).

Les travaux
Votre locataire souhaite réaliser des travaux ? Ou bien vous souhaitez insérer une clause relative à la réalisation de certains travaux ?
Il faut distinguer pour savoir sur qui la charge de ces travaux doit peser les travaux de mise aux normes (depuis le décret du 30 janvier 2002 des normes de décence s'appliquent aux maisons locaux et chambres de services), travaux d'entretien et grosses réparations, travaux d'amélioration.
* Assignation afin de mise en conformité du logement

L’exécution du contrat

Les loyers
Le loyer initial est en principe librement fixé par le propriétaire. Dans certaines communes toutefois, le loyer est encadré et ne peut dépasser certains plafonds.

  • Date : à la date indiqué sur le contrat (mensuellement).
  • Effets : remise par bailleur des quittances de loyers intégralement payées en principal et charges, reçu si paiement partiel.
  • Impayés : une procédure judiciaire s'avèrera sans doute nécessaire devant le Tribunal d'Instance compétent en la matière. Un médiateur peut également être saisi ou la commission de conciliation.

*Lettre de mise en demeure de payer les loyers
*Assignation ou requête en paiement des loyers

La fin du bail
En général et sauf exception, la fin du bail se matérialise par un congé. Il peut aussi y avoir résiliation judiciaire du bail en raison de la faute du locataire.

Le congé donné par le locataire

  • Quand : à tout moment durant le bail mais sous conditions légales.
  • Comment : par écrit (papier, non par mail), par LRAR, par acte d'huissier, ou par une lettre remise en main propre contre émargement ou récépissé (nouveau).
  • Préavis de 3 Mois : Lorsque le logement n'est pas en zone tendu ; le loyer restera dû même si le locataire quitte les lieux avant, sauf si le bailleur trouve un autre locataire avant.
  • Préavis 1 mois : Désormais le préavis est de 1 mois lorsque le logement est en zone tendue.
  • Exceptions pour bénéficier du préavis de 1 mois : vous percevez le RSA ou l'allocation adulte handicapé (AAH); Raison de santé justifiant un changement de domicile ; Obtention d'un premier emploi (CDD ou CDI) ailleurs; perte d'emploi licenciement; mutation; attribution d'un logement social.

Congé donné par le bailleur

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :

  • Reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche
  • Vente du logement loué
  • Existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.
  • Amende Pénale pour le bailleur : en cas de congé frauduleux (motif mensonger): 6 000 € (30 000 € s'il s'agit d'une personne morale)(art 15 L).

Le congé donné par le bailleur doit respecter les règles suivantes :

  • Notification : le congé doit être adressé au locataire par lettre recommandée avec avis de réception, ou acte d'huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.
  • Quand : au moins 6 mois avant l'échéance du bail.

Résiliation pour faute

Avant toute action judiciaire, recours préalables pour le bailleur. Auprès de la CAF, procédure du tiers payant; voir assurance de loyers impayés garantie visale (ex 1% logement) ou caution.

Mise en demeure obligatoire avant toute assignation. Mise en œuvre de la clause résolutoire : si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut la mettre en œuvre, après commandement de payer délivré par acte d'huissier. La demande judiciaire sera alors faite en référés et le juge n'a qu'un faible pouvoir d'appréciation. Sinon en l'absence de clause résolutoire, il faudra saisir le Tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble pour demander la résiliation

Le bail de droit commun

Isabelle Mouret - LattesA défaut de règlementations spéciales c'est donc le régime de droit commun du Code Civil qui s'applique. Le bail de droit commun concerne :

  • Les locations saisonnières
  • Les logements de fonction ou les baux sur résidences secondaires
  • Les locations de garages, places de stationnement
  • Les autres locaux qui n'ont pas été loués accessoirement à un bail principal d'habitation
  • La location des meublés ayant été exclus des différentes législations

De nouvelles règles s'appliquent pour les locations meublées saisonnières.
Les locations meublées des résidences secondaires relèvent sauf dispositions contraires du code civil.
Par contre les locations meublées des résidences principales ont été progressivement soumis à des règles spécifiques, issues du Code de la construction et de l'habitation ( CCH, art. L 632-1 ) destinées à doter les locataires d'un régime minimum de protection. Régime d'ordre public sauf soumission expresse à la Loi de 1989.
ATTENTION : La loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 prévoit, sous certaines conditions, l'affiliation obligatoire au régime social des indépendants (RSI) des particuliers louant un logement meublé de manière répétée et même pour de courtes durées à une clientèle de passage (moins de 3 mois/ plus de 3 mois).

Le bail réel immobilier

L'ordonnance no 2014-159 du 20 février 2014 (JO 21 févr.) relative au logement intermédiaire (CCH, art. L 254-1 à art. L 254-9) a créé le bail réel immobilier (BRILO), pour diminuer la part du logement dans le budget des classes intermédiaires dans les zones tendues.
Le décret d'application est paru le 27 juin 2016 (JO 29 juin).

Construction

Nous conseillons principalement les Maîtres de l'ouvrage ayant fait réaliser des travaux de construction, de rénovation, mais également les entrepreneurs ou sous traitant. Nous conseillons également les entrepreneurs et sous-traitants, sur l'opportunité d'engager une procédure judiciaire en cas de dommages immobiliers.

De nombreuses règles sont applicables en la matière, et relèvent tout à la fois du droit de la construction, droit de l'urbanisme, droit des contrats en général, ou dispositions spécifiques relevant par exemple de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), du contrat de maison individuelle (CCMI), le contrat de vente en l'état futur de rénovation (VIR).

Le cabinet engage régulièrement des actions en responsabilité afin d'obtenir réparation des préjudices subis par ses clients. Dans ce cadre, nous sollicitons l’application des différentes garanties légales ou contractuelles, telles la garantie des vices cachés, la garantie de parfait achèvement, les garanties biennale et décennale, ou les assurance Dommages ouvrage (DO) ou Constructeur Non Réalisateur (CNR). Les actions judiciaires parfois longues et coûteuses nécessitent de prendre des garanties (hypothèques).

Vente

Nous conseillons et représentons nos clients dans toutes les opérations de vente ou d'achat d'un bien immobilier, ou toute procédure judiciaire en la matière. Me MOURET ayant exercé dans le secteur de l'immobilier (agences immobilières, secteur de la promotion immobilière), le cabinet est déclaré comme Mandataire aux transactions immobilières auprès de l'ordre des avocats de Montpellier. Elle est titulaire du DESS construction et urbanisme de la faculté de Droit de Montpellier et de l'UV en promotion immobilière à l'ICH.

Notre cabinet, spécialisé en droit immobilier, peut intervenir pour le compte de ses clients dans tous les processus contractuels de la recherche d'un cocontractant, en passant par la négociation du contrat et ce jusqu'à la rédaction des actes. Cette activité doit être exercée dans le respect des règles déontologiques et pour cela, l'avocat doit avoir un mandat exprès, écrit, spécifique pour un bien et accessoire à une autre mission principale (conseil, contentieux) dont la transaction n'est que l'accessoire.

L'intervention de l'avocat à ce stade présente une garantie juridique et financière, qui est une garantie de représentation des fonds. Les honoraires sont dus au titre du conseil juridique, de la rédaction d'actes auxquels s'ajoute un pourcentage si l'opération est conclue.

Nous pouvons également vous assister pour l'acquisition d'un bien aux enchères publiques pour un bien immobilier mis aux enchères devant le TGI de MONTPELLIER. Dans ce cas là aussi un pouvoir pour enchérir sera signé avec vous. Une liste de pièces vous sera transmise.
www.encheres-publiques.com

Pour obtenir plus d’information en matière de droit immobilier, contactez notre conseiller juridique. Installés à Lattes, près de Montpellier, nous intervenons dans la région de Villeneuve-lès-Maguelone, Pérols, Mauguio et sur l’ensemble du territoire national.

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